Prodej majetku v insolvenci: Jak to funguje a co to znamená pro kupujícího

Úvod

Když se někdo dostane do insolvence, nejedná se pouze o insolvenční řízení vedené soudem, ale také o zpeněžení jeho majetku. Majetek musí být zpeněžen, aby se uspokojili věřitelé. Ale jak přesně tento prodej probíhá? Kdo rozhoduje? A co to znamená pro vás, pokud chcete koupit něco z insolvence?

V tomto článku si vysvětlíme, jaké existují způsoby prodeje majetku z insolvenčního řízení, zvlášť se zaměříme na prodej mimo dražbu – formu, která se stále více používá pro menší věci jako vozidla, podíly na nemovitostech, pohledávky, nábytek nebo elektroniku. Ukážeme vám, proč je tento druh prodeje nejen efektivní, ale i transparentní.

Čtyři způsoby prodeje majetku v insolvenci

Insolvenční zákon dává insolvenčnímu správci k dispozici čtyři základní způsoby zpeněžení majetkové podstaty. Jejich volba závisí na typu majetku, jeho hodnotě a cílech věřitelů.

1. Veřejná dražba

Veřejná dražba je tradiční a nejznámější způsob. Majetek se draží podle zákona č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách, když dražbu provádí dražebník, kterého si vybere insolvenční správce. Tento způsob je považován za velmi transparentní, ale má také své nevýhody – může být zdlouhavý a nákladný.

Když se například prodává dům v insolvenci, tak se při dražbě skládá dražební jistota a celý proces je striktně upraven předmětným zákonem o veřejných dražbách.

2. Prodej podle občanského soudního řádu

Druhý způsob je prodej podle ustanovení o výkonu rozhodnutí v občanském soudním řádu.

3. Dražba provedená soudním exekutorem

Od roku 2017 může insolvenční správce zpeněžovat majetek také prostřednictvím soudního exekutora, který provede dražbu podle exekučního řádu. Tímto způsobem lze prodávat majetek rychleji a flexibilněji.

4. Prodej mimo dražbu (přímý prodej)

Prodej mimo dražbu je nejflexibilnější metoda a stále více se používá pro prodej menšího majetku. Jde o přímý prodej insolvenčním správcem potenciálnímu kupujícímu bez veřejné dražby.

Právě na tuto formu prodeje se zaměříme v tomto článku.

Prodej mimo dražbu: detailní průběh

Co je prodej mimo dražbu?

Prodej mimo dražbu znamená, že insolvenční správce prodá majetek přímo zájemci bez veřejné dražby, obvykle za předem sjednanou nebo nabídnutou cenu. Lze si to představit jako nákup „z volné ruky“ – majetek se nabízí často přes online platformy.

Tento způsob je ideální pro:

vozidla (osobní auta, motocykly, dodávky)
podíly ve společnostech a akcie
pohledávky
movitý majetek (nábytek, stroje, vybavení)
menší nemovitosti (garáže, kanceláře)

Kdy je prodej mimo dražbu možný?

Prodej majetku mimo dražbu je u nezajištěného majetku možný pouze se souhlasem insolvenčního soudu a věřitelského výboru, popř. zástupce věřitelů. V případě zajištěného majetku insolvenční správce postupuje podle pokynu zajištěného věřitele ke způsobu zpeněžení.

Existují však výjimky, kdy není nutný souhlas k prodeji:

věcí bezprostředně ohrožených zkázou nebo znehodnocením (například potraviny)
věcí běžně zcizovaných při pokračujícím provozu dlužníkova závodu

Kdo rozhoduje o prodeji mimo dražbu?

Při prodeji mimo dražbu hrají roli tři klíčové subjekty:

Insolvenční správce: provádí prodej a hledá kupujícího. Má povinnost získat co nejvyšší cenu.
Věřitelský výbor: schvaluje prodej a může stanovit podmínky. Chrání zájmy věřitelů.
Insolvenční soud: dává souhlas a může stanovit konkrétní podmínky prodeje.

Dokud není souhlas insolvenčním soudem a věřitelským výborem udělen, nenabývá smlouva o prodeji účinnosti.

Jak se určuje cena majetku?

Cena se zpravidla určuje na základě znaleckého posudku, který oceňuje majetek na „obvyklou cenu“. Znalecký posudek je zvláště důležitý při prodejích nemovitostí a cenného majetku.

Důležitý fakt: Kupní cena může být stanovena pod cenou odhadní, insolvenční správce totiž také přihlíží k nákladům, které by jinak bylo nutné vynaložit na správu majetku (např. skladování).

V praxi se zjistilo, že dosažená prodejní cena bývá často o 30–50 % nižší než cena stanovená znaleckým posudkem. Tento rozdíl je považován za obvyklý a obecně akceptovatelný. Znalecký posudek sám o sobě nepředstavuje záruku dosažení konkrétní prodejní ceny.

Proces prodeje mimo dražbu: krok za krokem

Jak přesně probíhá prodej mimo dražbu v praxi?

Fáze 1: Vytvoření seznamu majetku – insolvenční správce připravuje soupis majetkové podstaty a provádí lustraci (inventarizace, dokumentace).
Fáze 2: Znalecký posudek a ocenění – je-li to nutné, správce objedná znalecký posudek (hrazeno z majetkové podstaty).
Fáze 3: Schválení soudem a věřitelským výborem – u nezajištěného majetku souhlas soudu i výboru; u zajištěného majetku pokyn zajištěného věřitele.
Fáze 4: Inzerce a nabídka – nabídka přes platformy, realitní kanceláře nebo přímé oslovení, včetně informací o ceně a stavu.
Fáze 5: Příjem nabídek a výběr kupujícího – správce vybírá nejvýhodnější nabídku (ne vždy jen nejvyšší cenu).
Fáze 6: Finalizace prodeje – kupní smlouva a platba – kupní cena se hradí nejpozději při podpisu smlouvy; peníze na zvláštní účet správce nebo do úschovy.
Fáze 7: Vklad do katastru (u nemovitostí) – návrh na vklad vlastnického práva; účinky ke dni podání návrhu.

Právní jistota pro kupujícího: ruší se zástavy a exekuce

Jednou z největších výhod nákupu majetku z insolvence je právní čistota majetku. Podle § 167 odst. 4 insolvenčního zákona platí, že zpeněžením věci v insolvenčním řízení zaniká zajištění pohledávky zajištěného věřitele.

Co to znamená v praxi?

Zástavy zanikají: po prodeji v insolvenci zástava zaniká.
Exekuce se ruší: prodejem majetku v insolvenci dochází ke zrušení exekucí vztahujících se k tomuto majetku.

Kupující tedy získává majetek bez právních břemen, což běžný prodej na trhu zpravidla nenabízí.

Role insolvenčního správce a věřitelského výboru

Insolvenční správce

Insolvenční správce je klíčovou osobou v celém procesu. Mezi jeho hlavní povinnosti patří:

vyhotovení soupisu majetkové podstaty
zajištění znaleckého posudku, je-li to nutné
vyhledání kupujícího a vedení jednání o prodeji
získání souhlasu insolvenčního soudu a věřitelského výboru
podpis kupní smlouvy (dlužník již smlouvu neuzavírá)
převzetí kupní ceny a její uložení na speciální účet

Věřitelský výbor

Věřitelský výbor schvaluje prodej majetku a chrání zájmy věřitelů. Může například:

navrhnout nebo stanovit minimální prodejní cenu
zakázat prodej pod určitou cenovou hranici
určit, na jaké platformě má být majetek nabízen a prodáván
požadovat, aby byl majetek nejprve nabídnut formou dražby

Pokud věřitelský výbor s předloženou nabídkou nesouhlasí, prodej se neuskuteční.

Prodej zajištěného versus nezajištěného majetku

Postup při prodeji majetku se liší podle toho, zda je majetek zajištěný či nezajištěný.

Nezajištěný majetek

Pro prodej nezajištěného majetku je třeba:

souhlasu věřitelského výboru
souhlasu insolvenčního soudu

Zajištěný majetek

U zajištěného majetku (např. dům zajištěný hypotékou, auto na úvěr) platí:

postačuje pokyn zajištěného věřitele (např. banky)
není nutný souhlas věřitelského výboru
není nutný souhlas insolvenčního soudu

Zajištěný věřitel má silnější postavení a může určit způsob, jak bude majetek zpeněžen.

Praktický příklad: prodej vozidla mimo dražbu

Situace: Dlužník má v majetkové podstatě osobní automobil Škoda Octavia z roku 2015, oceněné znalcem na 200 000 Kč. Automobil není zatížen žádnou zástavou (jde o nezajištěný majetek).

Postup:

Lustrace majetku – správce vozidlo prohlédne, ověří stav, pořídí fotografie.
Znalecký posudek – ocenění na 200 000 Kč.
Získání souhlasů – výbor + soud; minimální cena 160 000 Kč.
Inzerce – nabídka na platformě s fotkami, VIN, popisem, cenou 180 000 Kč.
Příjem nabídek – např. 175 000 Kč, 135 000 Kč a 185 000 Kč.
Schválení výborem – prodej za 185 000 Kč.
Podpis kupní smlouvy – kupující složí 185 000 Kč do úschovy / na účet správce.
Přepis vlastnictví – vozidlo se přepíše na nového vlastníka.
Rozdělení výtěžku – peníze se rozdělí mezi věřitele dle pravidel.

Nejčastější otázky kupujících

„Je nákup z insolvence bezpečný?“

Ano. Celý proces probíhá pod dohledem insolvenčního soudu. Kupní smlouvu uzavírá insolvenční správce jako právně oprávněná osoba, která za postup odpovídá.

„Čím se liší cena z insolvence od běžné prodeje?“

Cena majetku prodávaného z insolvence je obvykle o 20–50 % nižší než tržní cena. Důvodem je zejména:

požadavek na rychlé zpeněžení majetku
diskontní přístupy věřitelů
náklady na správu a inzerci
běžný stav majetku

„Budou na nemovitosti zástavy?“

Ne. Všechny zástavy a exekuce při prodeji v insolvenčním řízení zanikají. Majetek získáváte „čistý“.

„Jak dlouho trvá prodej?“

Zpravidla 2–6 měsíců od zahájení insolvenčního řízení do podpisu smlouvy. Délka závisí na typu majetku a počtu zájemců.

Transparentnost a role online platforem

Specializované online platformy propojují insolvenční správce s veřejností a umožňují přehlednou nabídku majetku včetně dokumentů a historie.

Výhody pro kupujícího:

snadné vyhledávání a filtrování majetku podle kategorií
přístup k dokumentům (znalecký posudek, právní stav, LV, technický průkaz apod.)
rychlé a jednoduché podání nabídky online

Závěr

Prodej majetku v insolvenci je standardizovaný právní proces, který probíhá podle jasně stanovených pravidel. Prodej mimo dražbu přitom představuje efektivní způsob zpeněžení majetku.

Pokud zvažujete nákup majetku z insolvenčního řízení, můžete se spolehnout na to, že:

majetek je právně čistý – bez zástav a exekucí
cena je nižší – zpravidla 20–50 % pod tržní hodnotou
proces je transparentní – pod dohledem insolvenčního soudu
kupující má vysokou právní jistotu

Seznam zdrojů

advokatnidenik.cz (2023) – Zpeněžování majetkové podstaty a ochrana vlastnického práva
insolvencnizona.cz (2020) – Činnosti, k nimž je insolvenční správce povinen ze zákona
realitybroucek.cz (2015) – Pravidla pro prodej majetku v insolvencích
financnisprava.gov.cz – Informace k základním právům a povinnostem věřitelského výboru
Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení
insolvence.justice.cz – Co Vás čeká po podání návrhu
odhadonline.cz (2021) – Znalecký posudek na ocenění majetkové podstaty
vlada.gov.cz – Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení
zizlavsky.cz (2019) – Znalecký posudek v insolvenci
equita.cz (2015) – Znalci se při ocenění v insolvenci mýlí až o polovinu
dusekjan.cz (2015) – Zpeněžení majetku v insolvenci a problematika výmazu zástavního práva
aksmarda.cz (2025) – Jak podat návrh na vklad
epravo.cz – Lustrace a obhlídka nemovitých věcí ze strany insolvenčního správce
advokatnidenik.cz (2021) – Pokyn zajištěného věřitele v insolvenčním řízení